Reportage Vastgoedjournaal deel 1: 'Kantorenmarkt in Gouda heeft nog een lange weg te gaan'

Reportage Vastgoedjournaal deel 1: 'Kantorenmarkt in Gouda heeft nog een lange weg te gaan'

Mr Mark van Burken RT RM

29 september 2016

Hoe staat het met de vastgoedmarkt in Gouda? In deze Vastgoedreportage van Vastgoed Jounaal nemen we als eerste de kantoren- en de bedrijfsruimtemarkt onder de loep. In deze tweeluik komen de kantorenmarkt, de bedrijfsruimtemarkt en de retail aan bod.  VJ sprak hierover uitgebreid met Frederik Jan Hordijk, bedrijfsmakelaar bij Van ’t Hof bedrijfshuisvesting in Gouda en Mark van Burken, bedrijfsmakelaar bij Basis Bedrijfshuisvesting Gouda.

Met de kantorenmarkt in Gouda is het niet positief gesteld, daar zijn beide makelaars het over eens. Hordijk schetst de situatie: “Er zijn drie grote kantoren/bedrijventerreinen in Gouda. De Goudse Poort naast de A12 is de grootste, hier staat ook de grootste voorraad. Dan heb je nog het gebied rondom het station en het centrum, hier staan ook een aantal kantoren leeg. En als laatste heb je nog het bedrijventerrein Kromme Gouwe.”

Top 3 kantorenleegstand
“Jarenlang heeft Gouda in de top 3 gestaan van kantorenleegstand en dit gaat niet snel veranderen denk ik. Er worden juist kantoren onttrokken aan de markt en die worden niet meer gevuld met een kantorenfunctie maar juist op een andere manier. Gebouwen worden verkocht en krijgen een andere invulling, of worden leeg gelaten en dan gesloopt,” zegt Hordijk. Hij vult aan: “We hebben op dit moment een kantorenvoorraad van 300.000 m2 en boven de 30% leegstand, zo’n 100.000 m2. Er komen geen nieuwe kantoorgebruikers bij, er is hier nog een lange weg te gaan.
Incourante objecten die kansarm zijn worden tegen grondprijzen verkocht. Maar waar ligt het aan? Daar heb ik niet een kant-en-klaar antwoord op. De ligging van Gouda is namelijk prima, we zitten op 30 minuten afstand van de grote steden in de Randstad. Maar er is wel een tendens geweest dat heel veel bedrijven hun kantoren hebben teruggetrokken uit Gouda en alleen een hoofdkantoor hebben in één van de grote steden. De markt trekt nu weer aan, maar het zal nog wel een aantal jaar duren voordat we weer een beweging zien voor uitbreiding. Daarbij spelen andere factoren zoals vergrijzing en flexwerken ook mee.”

Gemengde bedrijventerreinen
Een andere reden die mee kan spelen zegt Hordijk is de uitstraling. “We hebben geen echt kantorenpark in Gouda, we hebben alleen maar gemengde bedrijventerrein waar verouderde gebouwen staan en dit heeft toch een andere uitstraling. Wegen moeten gerevitaliseerd worden, hier is een rol weggelegd voor de gemeente. Het is een proces wat jaren gaat duren, er moet weer marktwerking komen op de bedrijventerreinen.”

‘Bodem bereikt’
Van Burken is wat optimistischer gestemd: “Met de kantorenmarkt in Gouda gaat het al jarenlang slecht, maar we hebben de bodem gehad, het begint nu langzaam aan te trekken. Er worden nu kantoren gesloopt en afgewaardeerd. Ook zijn er een aantal nieuwe ontwikkelingen, zo komt er een café-restaurant de Beren en een KFC op de Goudse Poort.”

Van Burken plaatst er nog wel een kanttekening bij: “Het beeld van de kantorenmarkt is sterk vertekend, er staat namelijk al sinds 2003 een pand van 20.000 m2 leeg. De eigenaar heeft meerdere ideeën ervoor gehad, maar die zijn nog niet van de grond gekomen. De enige optie lijkt nu nog sloop. Behalve dit pand valt het mee met de structurele leegstand in Gouda.”

Kantoorhuurprijzen
Hoe zit het met de kantoorhuurprijzen in Gouda? Van Burken: “Kwalitatief goede kantoorpanden worden wel snel opgenomen, maar de verouderde panden dus minder. Dat zie je ook terug in de huurprijzen, sommige eigenaren verhuren hun panden in de wanhoop tegen servicekosten en dan heb je dus scheve prijzen, ik heb het dan over €35 per meter. Maar voor reguliere panden van iets mindere goede kwaliteit denk je aan € 75 per meter en kwalitatief goede kantoren tussen de 120 en 130 euro.”

ZZP’ers nemen risico

Over de bedrijfsruimtemarkt zijn beide makelaars optimistischer gestemd. Van Burken licht toe: “Deze markt is nooit slecht geweest, maar je merkt dat er nu wat meer reuring is. Zo merk je vooral aan de onderkant dat er meer vraag is naar de kleine bedrijfsruimtes. Het zijn voornamelijk ZZP’ers die de garagebox zijn ontgroeid en nu na jaren van op hun handen zitten, weer risico willen nemen en moeten uitbreiden.” Hordijk voegt toe: “Het kleine segment, ongeveer 150 m2 en kleiner, is geheel opgedroogd. Er is niet veel aanbod, maar wel veel vraag.
Dit geldt ook voor het middensegment 150 m2 tot 500 m2.”

Zijn er nieuwe ontwikkelingen? Van Burken: “Er wordt her en der weer wat bijgebouwd. Gouwe Park heeft onlangs 2 hectare verkocht aan diverse partijen en je ziet op de Goudse Poort enkele transformaties plaats vinden. Er is dus sprake van gezonde leegstand.”

Bon: Vastgoedjournaal 

Meer lezen? Zie ook deel 2 over de winkelmarkt in Gouda.