Het belang van de juiste waardering

Het belang van de juiste waardering

Sander Zwaan RT RM

15 februari 2016

Het taxeren van onroerend goed speelt een steeds belangrijkere rol. Bij Basis Bedrijfshuis­vesting werkt een team van gekwalificeerde en ervaren taxateurs samen om nauwkeurig de juiste waarde van vastgoed te bepalen.

“Door de economische crisis is de markt enorm veranderd”, zegt Paul van der Plas, algemeen directeur en Register-Taxateur, Register-Makelaar bij Basis Bedrijfshuisvesting. “Zeventien jaar geleden bestond een taxatierapport nog uit één, hooguit twee A4’tjes. Toen deden we enkele taxaties per maand. Nu stellen banken hoge eisen aan taxatierapporten. Die kritische houding is terecht, omdat banken ook moeten verantwoorden waar hun financiering op gebaseerd is. Taxeren is voor ons een ­dagelijkse routine geworden. We leveren gedegen rapporten waarin de marktwaarde uitvoerig onderbouwd wordt met marktanalyses en eigen data. Als taxateur weet je dat de kwaliteit van taxaties momenteel onder een vergrootglas ligt. Het is niet iets wat je er even bijdoet. Toen we deze ontwikkeling zagen aankomen, hebben we geïnvesteerd in de optimalisatie van onze taxatierapporten en het kennisniveau van ons team. We zijn bevoegd om voor alle banken taxaties uit te voeren.”

Richtlijnen
"Het taxatieteam van Basis heeft zich onder meer geconformeerd aan de erkende gedrags- en beroegpsregels van het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) en de internationale richtlijnen EVS/IVS", zegt Mark van Burken, partner en makelaar-taxateur o.z. bij Basis. “Een goede ontwikkeling, want hiermee kunnen we de kwaliteit van onze taxaties waarborgen. Het doel is om het marktgevoel dat je als taxateur hebt, zo goed mogelijk te rationaliseren. Dat is best lastig in een markt met aanzienlijk minder transacties dan voorheen en met marktomstandigheden die de marktwaarde sterk kunnen beïnvloeden.”

Taxateur Sacha Boluyt vult hem aan: “Bij Basis streven we naar kwalitatief hoogwaardige taxaties. Een te hoge of te lage waardering kan schadelijk zijn voor de vastgoedondernemer, de financier en de huurder. We durven een object op de juiste waarde te schatten en kiezen niet voor de veilige lagere waardering. Daar staan wij voor.”

Lokale kennis
Het grote voordeel dat het taxatieteam van Basis heeft, ten opzichte van andere taxateurs, is dat zij beschikken over enorm veel lokale kennis. Van der Plas: “We weten precies wat er speelt in de regio en dat is onze kracht. Onze kantoren in Alphen aan den Rijn, Gouda en Leiden voorzien ons van de juiste gegevens en we zijn ook regelmatig in het veld te vinden om lokale informatie te verzamelen.”

Basis heeft met die lokale kennis een eigen database met transactie­gegevens en marktonderzoek opgebouwd. Boluyt: “Banken zoals ING, ABN Amro en Rabobank erkennen die lokale kennis. Sterker nog, de grote taxatiekantoren uit Amsterdam kloppen ook bij ons aan. Zij hebben dat referentiemateriaal nodig. We hebben goede contacten met collega-makelaars, bancaire instellingen en de Rijkstaxateurs. Het is prettig om af en toe met iemand van buiten ons kantoor te overleggen. Tevens hanteren we hier het ‘vier ogen beleid’. Iedere taxatie wordt besproken met een collega-taxateur. We sparren over de situatie en komen samen tot een conclusie in het taxatierapport. Twee zien immers meer dan één.”

Voorkom bijbetalen
In de afgelopen jaren is de waarde van het onroerend goed in het algemeen gedaald. Daarom is het voor ondernemers met een bedrijfspand en een externe financiering verstandig om te checken of de verhouding tussen de waarde van het onroerend goed en de lening nog juist is. Van Burken: “Wacht niet af tot de bank om een nieuwe taxatie vraagt, want het kan zijn dat uw bank dan zelf een makelaar van buiten de regio inschakelt óf uitgaat van de WOZ-waarde. En als die taxatie veel lager uitvalt dan de feitelijke verkoopwaarde van uw pand, dan loopt u het risico om veel bij te moeten betalen. Dat is voor niemand prettig.”

Taxeren is ook rechercheren
Naast referentiemateriaal wordt erbij taxaties ook gekeken naar factoren als de mogelijke bestemming, de onderhoudsstaat, de bodemgeschiktheid en de bereikbaarheid van de locatie. Tevens is de kadastrale recherche van groot belang. Dat bleek toen het Basis taxatieteam een nieuwbouw bedrijfspand ging taxeren. Toen de taxateurs het kadastrale oppervlak vergeleken met het oppervlak van het gekochte perceel bouwgrond in de leveringsakte bleek daar een substantieel verschil te zitten. Basis Bedrijfshuisvesting attendeerde de opdrachtgever op deze situatie en dit bedrijf heeft
dit uiteindelijk gecompenseerd gekregen van de verkopende partij.

Voorbeeld WOZ-beschikking
Een klant van Basis Bedrijfhuisvesting heeft een pand in eigendom dat bestaat uit circa 2.000 m² gedateerde en leegstaande kantoorruimte. De klant ontving van de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland (BSGR) een WOZ-aanslag die gebaseerd was op een objectwaarde van € 2.126.000,-. Basis adviseerde de klant een contrataxatie uit te voeren, waarbij de waarde van het object neerkwam op € 800.000,-. Aangezien Basis Bedrijfshuisvesting goede contacten onderhoudt met de BSGR is een afspraak gemaakt om deze casus te bespreken.

Door een duidelijke onderbouwing van de getaxeerde waarde heeft de BSGR gesteld dat de aanvankelijke WOZ-beschikking te hoog was. Hetgeen heeft geleid tot een uiteindelijk schikkingsvoorstel van € 1.100.000,-. In dit voorbeeld heeft een contrataxatie naar aanleiding van de WOZ-beschikking de klant een hoop geld bespaard. Omdat Basis op informele wijze de BSGR heeft benaderd, hoefde de aangepaste waarde niet te worden afgedwongen middels ingewikkelde bezwaar- en beroepprocedures. Bij de BSGR zitten capabele taxateurs, die soms niet bekend (kunnen) zijn met bepaalde zaken die specifiek voor dit pand zijn. Een dergelijke aanpassing van de waarde leidde tot een directe besparing van € 2.655,- en had ook positieve invloed op de afschrijving. Wilt u ook uw WOZ-beschikking laten beoordelen door het Basis taxatieteam? Neem dan contact met ons op.